中国不動産の注意点：― by 上海大起建築塗料有限公司董事長晝間大司
エッセイ「表上海！裏上海？」
 読者との質疑応答編

┌──────────「海人さん」――――――――――― 2004/06/02

最近、半華人さんの不動産に関る記事を読みました。海人はまだ上海で半年し
か生活しておりませんので、非常に参考になりました。
海人の住んでいるアパートは、南京西路に近い総合開発された区画の３０階建
てのアパート(築２年、１ＬＫ、８０平米)で、特に不満はありません。

もちろん細かい点では多少？ありますが。ここは中国ですから日本と違うのは
当たり前ですよね？

旧正月は、あの花火に感動してしまいましたよ。無料で見られるんですから、
夜中であれ早朝であれ、たとえ海人の部屋の窓３ｍ付近で花火が炸裂しようと
も。ちなみ海人の部屋は２１階です。

旧正月元旦は、いつもクッキリ見える６６階建てのビルのイルミネーションが
花火の煙で曇っていました。日本で売っているような花火ではなくて、花火大
会で使われているようなものなので、迫力満点！！！
ーーそんなものを路上で売るなよ！と思ったりしますが。

簡単に今流行の爆弾(ビルさえ吹っ飛ばすような)が製造可能。オーコワー。

来年以降にアパートを購入しようかなと考えているところでして、業者と見学
に行ったりしています。それで、大体場所は絞り込まれつつあり、現在２箇所
を考えています。浦東と新天地のあたり。

新天地は土地にまだ余裕がありそうで、今後は更に総合開発されそうなので、
もう少し待つほうがいいかなと個人的には思っております。
浦東は金融区に近い○恒アパート(金茂ビルから５００ｍぐらいかな)が広く緑
の多い庭園が綺麗でとても気に入っています。サッシも英国製のペアガラスだ
し、他の品質も良いように思えました。

最近分譲中の○茂アパートのほうは、アパートの品質では同等のようですが、
そのロケーション、部屋からの展望、敷地の広さなどを考えると、やはり○恒
アパートのほうがいいなと思っているところです。

デベロッパーは香港系企業に絞っています。理由は簡単で、以前中国を香港人
と一緒に仕事をしていたので、まあ中国人は問題外としても、台湾人と比べて
も信頼できるかなと思っているからです。仕事で台湾にもよく行ったこともあ
り、人間的には香港人より台湾人のほうが好きですが、でも信頼性の問題にな
ると話は違ってきますので。

それでも、やはり購入後の後悔はせぬようにと、今はセッセと情報を集めてい
るところです。

まあ海人の購入出来るアパートは１４０平米程度で、半華人さんのアパートと
は比べものにはなりませんが。それと海人が住めなくなった場合は賃貸あるい
は売却をせざるを得ないので、一にロケーション、二に高品質のアパートと考
えて絞り込んだつもりです。

○恒アパートをまず購入してから、新天地の物件を次に購入しようと目論んで
おりますが、お金の都合、結婚等の状況で多少変わるかもしれません。２件目
は夢になるかもしれませぬ。

たとえ結婚して子供が生まれようとも、日本人学校に通わせるつもりもないし
日本人向けのサービスも必要がないので、このようなロケーションでイイかな
と考えています。

半華人さんは、上海はどの地区がどのように発展していくか？またどのような
アパートが高品質だと考えていられるのか、よろしければお聞かせ下さい。

○恒アパートのベランダは、よく見るとどれも部屋には改造されていませんで
した。でも、目に見えないところ(防音効果等の)のチェック方法ってあるんで
しょうか？
新築物件の場合は内装をよろしくお願いします。と言いつつ、いつになるかは
分かりませんが．．．
 
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┌──────────「半日半華人さんから」

半年の情報収集結果、、、お見事です。(感心・感心)

海人さん、さてはお金持ちなのかな？
上海人ならば知っている高級マンションを名指しの辺りが一般的じゃない。
その中でも浦東の○恒と新天地に目を付けるところが素晴しい。

――　でも１つ疑問が・・・

何故に海人さんは私の事を良〜くご存知で？
実は挙げられた２物件ですが、現我が家は新天地から徒歩１０分程の所にあり
ます。然も開発会社はシンガポール系。海人さん仰るように庭園が気に入って
購入した物件です。

この地区は、新天地という名所ばかりでなく、今後は万博会場及びユニバーサ
ルスタジオへのアクセスが良く、人気物件となっているようです。（そうそう
豫園もね）
海人さんがご覧になった物件は新天地側面に建設中のものでしょう？
淮海路にも近く便利ですね。

――　しかし今回選択された浦東物件。

驚いちゃった！品質はバッチリですよ。
何故知っているか？って・・・

だって夏休み以降お引越しする新居はその開発会社の物件(市内)。
浦東と同様仕様との事から購入に踏み切ったのでした。
勿論仕事柄…建築工事中もチャックしましたから安心・安心。

気に入った点は、緑が多いのもそうですが、管理会社がシッカリしている。
折角良い物件に入っても管理会社がメチャクチャだと、、老朽化も早いでしょ
う？その点、この物件は開発会社が引き続き管理業務を行うのが良いと思って
います。

ーー但し管理規約も煩いですよ。ベランダの改造なんて絶対にダメ。
お引越し後の内装工事も規制されているハズです。
その影響を受けて・・・私の購入物件ではジャグジー禁止になりました。
‥‥浦東物件オーナーの苦情問題から。

ご結婚後の、お子様日本人学校登校問題は・・・
浦東地区へのシャトルバスがあると思いますよ。
日系幼稚園は松○電○マンション内にありますし・・・

――　注意点もございます。(浦東の場合)

現在は、金茂大廈方面はゴルフ練習場と建設予定地で見通しが良い風景となっ
ておりますが、ご存知のように新モリビル建設は再開され・・・美食街も開発
用に取り壊し開始・・・
更にゴルフ練習場も開発されるとの情報がございます。

新モリビルの高さはアジア１、他の開発ビルも高層が予想されますゆえ、今後
どの程度まで日照等の影響があるか不明です。
従ってご購入される場合、お部屋の向きも考慮される事をお薦め致します。

現在、新居用家具探しで忙しい半華人でした。
そうそう、家具ですが、私達はポイントに老上海アンティック家具を購入して
います。中国骨董家具とは異なり、西洋文化影響を受けたデザイン素敵です。

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┌──────────「梅田さん」―――――――――――　2004/09/24

上海には３度、北京にも３度、香港には２度行きました。
上海、香港、北京でで不動産ビジネスをすることになりました。

上海では、もう既に完成前の物件購入は出来ないそうですが、本当ですか？
他の地域ではどうなんでしょう？

いやー、下ネタを交えたトークは非常に参考になりました。

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┌──────────「半日半華人さんから」

梅田さま、お便りありがとうございます。

上海地区ですが・・・完成前の購入(販売)は依然として行われております。
但し、物件転がしを抑制する為に、売買契約締結後の数ヶ月間は転売禁止(？)
若しくは物件完成後まで転売禁止ーーになったと思います。

私も昨年購入し、完成引渡しは先月(８月)でした。

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┌──────────「海人さん」――――――――――― 2005/03/30

半華人様、ご無沙汰しています。いつも楽しく拝見させて頂いております。
ーー新居のほうの住み心地は如何ですか？

最近、マンションの販売会社に行きました。１件は香港デベロッパーで、もう
１件は半華人さんのマンション。どちらも大まかな価格は言うけど、基本的に
は交渉次第で部屋と値段が決まるといった感じを受けました。

ーーたぶん、販売員のコネとか、またはサヤ抜きもありそうですね。さらに、
海人の質問に対する彼らの回答がはなはだ疑わしいのです。まあ、中国人の客
相手だと、あのような態度になるのでしょうかね。
ーーしかも今は不動産価格が上昇中ですから高飛車。

部屋の平米数がリーフレットに載っていましたが、通常中国では共有部分も含
まれると聞いていましたが、販売員は実際の面積だと言っていました。本当で
しょうかね？

海人は上海という町が今後どのように発展していくのか興味がありますので、
今もよく見て回っています。――半華人さんに教えて頂いた都市計画のモデル
も見に行きましたが、個別のビル(総合開発ではないビル)は抜けていましたが
それぞれの場所のランドマークとなるビルはありましたので、興味深いもので
した。ーーあまり長く見ていたので..係員が不審な顔をして寄ってきました。

以前に比べると、今は外観だけが？よさそうなマンションがキノコのように発
生していますよね、古北にも浦東にも。世茂マンションは延べ床面積が８０万
平米だとか。黄浦江の傍にあるトムソングループの高級マンションは、もう既
に完売だそうですね。

以前お話したように、海人は浦東のマンションを買う予定で時期を待っていた
のですが、価格が上がり過ぎたのと、あの周辺はマンションだらけになります
し、また新天地のほうもマンションを建設できる場所はいくらでもあります。

さらに最近気が付いたのですが、中国では建蔽率、容積率の制限がないでしょ
う。一棟もしくは二棟の小規模マンション(容積率は多分８以上とかの)が結構
あります。さらに、環内には保存には値しない住居がまだまだありますので、
日本のように不動産が上がり続けるのはちょっと無理かなとも思っているとこ
ろです。

いずれにせよ今の価格では買う気にならないので、時期を待つしかないかなと
考えています。ーーそれと、本当に今の価格で売買が成立しているのかもはな
はなだ疑わしいですしね。不動産屋は商売が厳しいようですし。温州マネーや
ホットマネーなどは話題には上りますけれど。
台北や香港の不動産価格は、株とほとんど同じですから（その動きは、日本株
ではなくＮＹ株の動きに似ている）買う時期が一番大切だと思います。

中国人はみんな博徒になりますから、熱い熱い。今の上昇が今後も続くと考え
ている人が多いみたいです。―――海人がこの低品質のマンションがこの価格
とは信じられんなどと異を唱えていると、知人(既にマンションを購入済み)の
表情に怒りの気配を感じてしまいました。バブルの頃の日本人と同じですね。

ーー不動産なんて、需要と供給でその価格が決まるわけですから、短期間で上
がったものは、同じく短期間で下がるものだと思うけど・・・。不動産の資産
なんて、換金性が悪いし、取引がグレー気味でもあるし..利回りが良くなけれ
ば、とてもじゃないが買えないですけどね〜。

ーー昔バブルの頃、都内全部の地価で米国全土が買えるとかなんとか言ってま
せんでしたっけ？そんなことを言ってバブルを煽っていた評論家がいましたよ
ね。当時でも、それは意味のないことだと、経済に疎かった海人でも分かりま
したけど。

不動産購入時の心得を教えて下さい！
セールスマンのウソを見破る方法もあれば・・・。
ーーよろしくお願いいたします。

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┌──────────「半日半華人さんから」

ご無沙汰しております。不動産バブルですか・・・

う〜ん、確かに上海人が購入出来ぬ価格まで上昇している現在は、危険と思え
ば危険。―――但しそれは投資としての話で、私のように幾ら上がろうと『住
んでいれば一緒』には関係ございません。
----売らなきゃ、売買価格上がろうと下がろうと関係ございませんから・・・

ご参考までに我が新居ですが、既に現在相場は購入時の２倍以上。
先週行われた第四次販売では、１００室に対して購入希望者２５００名以上。
この状況から、転売をお考えになっていた各室オーナーも、販売から賃貸に切
り替えた程です。賃貸料金も当初に比べ約１．６倍程が標準価格でしょうか？

――　何故にこれ程までに人気が出たのか。

日本と同様ですが、
１−マンションの品質が良い。
２−管理会社が良い。
３−環境が良い。

建物自体は無論の事、上海にて現在最も必要な安全性(警備体制)が徹底してい
る事で、敷地内に入れば…そこは外国？(白いの黒いの黄色いの多数居住)
子供達が安全に『お外で遊べる環境』、上海では希少価値だと思いませんか？

余りの価格高騰に、妻は一定額を超えたら売ろうか？と言いますが反対してい
ます。仕事で疲れ帰宅しても、

〜〜妻子の笑い声に迎えられ・・・
--敷地内の緑と遊園設備に満足な子供達・お買物便利な地の利でご満悦な妻--

〜〜食後は市内の夜景を楽しみ・・・
--東に南京路・西に虹橋地区--

〜〜体力に余裕があれば、家族で温水プールやサウナを楽しみ・・・
--本年度には屋外白浜付きプールやゴルフ練習場も--

〜〜防犯に気遣いせず・・・
--完璧な防犯設備と、ガードマンは駐車場にまで--

〜〜地下鉄の駅も建築中で・・・
--上部は梅龍鎮デパートらしい--

〜〜然も、
--後ろを流れる蘇州川は東洋のベニス計画があり、
--お隣の敷地には新天地が開発を計画。

ーーこれじゃ人気が出て当り前と思います。

今後、上海での不動産購入のポイントは『安全』かもしれませんね。
ご質問のセールスマンの件ですが、、不動産屋を仲介する案件では、既に出遅
れていると思います。

以上、ご参考頂ければ幸いです。

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