中国不動産の注意点：― by 上海大起建築塗料有限公司董事長晝間大司
エッセイ「表上海！裏上海？」
 管理問題編―――― 2003/06/記

管理状況や環境条件が物件の評価に大きく影響する日本。上海(中国)において
は、ある程度“運”まかせと諦めなければならない部分がある。
管理状況：敷地内の管理は、管理会社が請負って警備や清掃等を行っている。

ところがその契約管理会社が、実によく替わる。会社が替われば、サービスの
内容も変化する。普通、市政府の規定ではローカル(現地人用)の管理費は平米
当り３元程度と規定されている。ところが外人用の場合は、ベラボウなボッタ
クリ価格を請求してくる管理会社がある。（サービスの内容は、ローカルとな
にも替わらないのに…）

敷地内は、キチンと警備が行なわれているからと安心ばかりもしてはいられな
い。敷地の周辺は赤外線探知機を設置してあるから安心、と言っていたハズな
のに…ある日、自転車が指定の置場から盗まれた。当然、損害賠償責任を申し
立てたのだが、、責任を取ろうとしない。

現在居住中のマンションで…管理会社が替わったらしく、敷地のゲートはおろ
か各棟の出入口にまで警備員を配置するようになった。新米の警備員は、妻を
何回もお手伝いさんと間違えて、

警：「オイ！どこへ行く！なんの用だ！」（偉そうに）
妻：「部屋に行くのよ」
警：「どこの部屋だ！」
私：「俺の妻になんか用か？」（脅すように）
警：「イヤ..別に。スミマセン」（急に弱腰）

弱い者には強く・強い者には弱くーーこんな奴らに警備なんか出来るのかい？

敷地内の公園に見慣れぬ親子が出現している。付近のアパート住人と判明..。
？？なんで部外者立ち入り禁止の敷地内に入れるワケ？？（これが現実）
ＳＡＲＳ騒ぎ…部外者の侵入をゆるした責任は取れるのでしょうか？エレベー
ターなんかいくら念入りに消毒を実施したところで、こんな簡単に外部の者が
入ってこられるようでは、効果がどうとかの以前に意味なんかあるの？

ーー杜撰な管理が引き起こした事件も発生している。

公安(警察)関係の番組を見ていたら気になるニュース。ローカルマンションで
２０歳代の女性が強姦され殺された。犯行の状況から公安当局は、両親の外出
中に、隣の部屋で変な物音がするので、娘が確認しに行ってみると、既に窓を
こじ開けて男が侵入していた。男は娘を襲い、陵辱した後で殺害。

現場はマンションの十数階！高層階だからと安心していた為に起った事件とも
いえる。
注意しなければならないのは、中国ではどんな犯罪であっても刑罰が重く死刑
が一般的であるため、犯人は、犯行の秘匿と逃亡時間を稼ぐために、被害者を
殺してしまうケースが多いことです。

両親は警備管理会社を訴えた。公安当局の調べから、犯人は鍵の壊れていた裏
門から侵入した事が判明。しかし犯行現場が自宅室内であったということで、
管理会社は責任を逃避する姿勢。まだ判決が下っていないけれど‥‥どうなる
ことやら....。

賃貸では１階や２階は、できる限り避けた方がいいと思います。特に女性は…
ローカル住宅を観察してみて下さい。１階２階の窓には必ず鉄製の格子が取り
付けられています。玄関には鉄製の二重になった防犯ドアが備えられている。

妻とまだ結婚前の、交際中の頃の体験から。
ある朝、突然電話が鳴り、泣きじゃくる妻。

私：「どうした？」
妻：「恐い！恐い！」
私：「しっかりしろよ！」
妻：「泥棒がね、、」
ーー話を聞いてみると…

昨夜は友人宅に泊まったと言う。（虹橋地区の付近）１階だが窓には鉄製格子
玄関は二重ドアになっている…夏だったので少し窓を開けて友人２人と川の字
になって寝た。翌朝目が覚めると、激しい頭痛。

室内が荒されて、金目の物と..下着がなくなっていた。公安の調べでは、窓か
ら得体の知れぬ薬品を投げ込まれ、机の上に置かれていたハンドバックを釣り
上げてカギを手に入れ、玄関から侵入。

女性が３人であった為に性的な暴行はなくよかったのだが、１人は重症で病院
へ行った。管理会社が管理しているアパートでの出来事である。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　この編おわり　＝
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┌──────────「浮雲さん」

「とぐろグルグル」と思っていましたよ。
写真で良く分かりました。（OJINさ〜ん、有難う御座いました・・m(__)m。
やさしいなぁ・(~_~)ｽﾘｽﾘ）。
ここでまた疑問。
けむりモクモクは人には大丈夫なの？。
ラケット型は人間は感電しないの？。何だか怖そう。
推理作家の謎解きみたいな事が、実際には有るんですね。
マンションでこうだから、一戸建ては？。
日本のセコ○みたいな、警備会社は無いのですか？。
治安が悪いというのか、これで普通というのか？。
益々分からへん・・・(-_-;)。気を付けて・・・・。

└──────────
 ▼
┌──────────「半日半華人さんから」

人体実験（我が身）で行なっていないゆえ何とも言えませんが…。
やっぱり身体には良くないでしょうネ。
ラケット型ですが、浮雲さん同様興味深々の私。
もの凄いバチッという音と、時として焦げ臭い。
--　レストラン等の吊下げ式も同様で、食事中思わず振り返って経験が数度。
ーー触りたいけど触れない。
妻が我慢出来なくなって‥‥“私に”試したらご報告致します。

セ○ムさんは既に進出していますよ。
でもお値段からしてオフィス・工場等とのご契約が多いようです。
しかし…
最近の高級マンション(の一部)は、これじゃイカンと低層階にはセンサー取付
発売する物件も登場しています。（やっぱり外資系マンションですが…）
ますます広がる貧富の格差で、致し方ない治安体制かな？

それから外資スーパーでは後付けタイプのセンサー(台湾製)が販売されており
ました。
私は日本から持ち込んだんですが…暗証番号忘れて帰宅後、ビ〜ビ〜ビ〜

妻：うるさいわよ！早く止めて。
私：何番だったかな？
妻：壊しても良いから止めてよ。
ーー今まで数回経験が…。

└──────────
┌──────────「ミカの赤い服さん」

奥様がご無事でよかったですよね。
でもこんなお話を伺うと、何のために管理会社にお金を払っているのか疑問に
感じます。

└──────────
 ▼
┌──────────「半日半華人さんから」

よくぞ言って頂きました。全くその通り！
マネキン同様…立っているだけのバカ警備員。
ＳＡＲＳ時もマンションの公園に近く住人が遊びに入って来ている始末。
これで感染被害が発生したら誰が責任取るのでしょう。

ただ管理会社も、、
毎年変わるマンション住民代表が気に入らなければ、即交換。
我マンションは３年間で３社入れ替わりました。
これじゃ代表者のご機嫌取りばかりで肝心な警備は…ですね。
ーー今の管理会社もきっと来年まで。

そこで登場したのが…
マンション販売会社がそのまま管理会社も運営する方式。
浮雲さんへご返事したように、一部の高級マンションでは警備体制バッチリの
物件も登場しました。

つまり上海での安全は…それなりの物件＝お金が必要。(日本以上に)
敷地内は別世界。いっぱい存在します。

└──────────
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┃┃　お便りで頂きました感想・質問。
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┌──────────「TARUさん」―――――――――――　2005/07/13

マンション関連のコンサルタントをしております。
上海のマンション事情をサイトで検索していて「CHINACHIPS」を知りました。
特に「管理問題編」はとても興味があり、失礼とは思いましたがメールで一筆
啓上させて頂きます。

実は近日中に上海に行く予定をしています。
というのは、日本のマンションは既に４８０万戸に達し、ストック対策に国を
挙げて取り組むべき事態となっています。―――築３０年を超える老朽化した
マンションの建替え問題や、管理上の問題が顕著になり、今迄のデベロッパー
と管理会社に大きな不信感が芽生えています。

まぁ、不信感といっても、もともと自分の所有であるのに無関心であったこと
が、景気の低迷と少子化により永住思考が高まったことで無関心でいられなく
なったというのが本音でしょうが。

私は建築の設計事務所をしており、阪神淡路大震災での建替え事業のコンサル
タントを機にマンションの維持と管理に目覚め、コンサルタントを設立、現在
は平行して経営しています。

日本において所有者が無関心なのは、維持と管理についての容易に検討できる
ツールがないからだと感じ、現在そのプログラムを開発しているところです。

たまたま上海での投資家にめぐり合ったものですから、このプログラムの中国
版を製作することになり、現地へ赴き、その説明をする必要ができました。
しかし、よくよく考えてみると、日本と彼の地の住宅政策は異なり、またそれ
以上に、私が中国でのマンションの管理実態を知らない。

プログラムは管理費（管理会社のサービスの対価・支払い）会計と修繕計画等
を組み合わせたもので、最終的には設計仕様まで出力できるものですが、投機
目的の多い上海で必要なものでしょうか？

政令も変わり、以前のような投機は難しくなったようですが、それでも所有者
の団体というものが機能しているのでしょうか？

日本では、過去は管理会社任せであったり、大規模な修繕工事ではコンサルタ
ントの手によって進められていました。けれども最近は、所有者の意識が目覚
め、自分達で業者選定をするまでになっており、３年前にはマンション管理士
という国家資格も誕生しております。

つまり、お任せ故に不透明だったものが、ガラス貼りに転じつつあるというこ
とです。―――例えば廊下や階段、エレベーターなど自己の所有（専有）以外
の共用部について、どのような維持管理をしているのでしょうか？　或いは、
共用部の修繕に関して、費用不足を生じた場合はどのような手当てをしている
のでしょうか？

お忙しいとは思いますがご教示頂ければ幸いです。宜しくお願いしたします。
 
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┌──────────「半日半華人さんから」

ひと言でお答えすれば「異国の地」では、お考えの方法は困難。

と…いいますのは、ルールがあってなきが如しが実態。
つまり管理会社なるものが、物件毎に業務内容も権限もバラバラなのです。

例えば、共用部分の考え方も物件毎に曖昧で、内装工事時に玄関を共用部分ま
で拡張するといった違法建築を黙認する管理会社もあれば、--好き勝手な内装
に、本年度やっと違法業者締め出しが法令化--
「管理費が高い」と住民代表(年度毎の持ち回り)で挿げ替えられる事もあり、
--住民全体の意見など関係なく--「管理会社って何？」が現状と思われます。

但し、
物件価格がやや下げ気味の中でも、依然として好調な物件は、デベロッパーが
そのまま管理会社を設立し、徹底的なサービスを行っている物件。ーーーこの
場合には、日本以上のサービス提供がございます。何故ならば、
こうした管理体制が人気を呼び、次なる開発物件も大人気となるビジネス感覚
を持ち合わせているということではないでしょうか。

ーーー以上、簡単ではございますがご参考頂ければ幸いです。

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└→ 感想や激励、ご意見などをお待ちしています。